方艙醫院背后的央企物業公司終于發財報了：年入60億！竟然還管著京東阿里、大興機場。

這家神秘的物業公司就是招商蛇口旗下的物業公司招商積余。

在此次疫情中，作為場地物業方，招商積余順勢承接了體育中心方艙醫院、光谷科技會展中心方艙醫院、蛇口郵輪母港的防疫工作。

招商物業公司收到的體育中心方艙醫院感謝信

2021年，在其他房企分拆旗下物業公司赴港之際，招商物業另辟蹊徑，選擇“借殼”內資物業股中航善達在A股。

招商積余“借殼”后的首份財報顯示，營收規模在60億元左右，物業治理業務收入突破50億大關，從2021年的37.18億元增至51.50億元。

單從營收規模來看，招商積余目前是國內第四大物業公司，僅次于碧桂園服務、綠城服務和保利物業，位居行業第四位。

這份財報究竟表現如何？PropTech研習社花了點時間翻閱了招商積余的財報。

01

物業板塊營收、利潤雙增

業績下滑系其他業務拖累

雖然物業板塊業績亮眼，但重組后的招商積余在2021年度迎來了營收和凈利潤“雙降”。

從營收總量來看，2021年公司實現營業收入60.78億元，同比下降8.68%，甚至略低于中航善達2021年66.56億元的營業收入。

從凈利潤來看，2021年，公司歸屬于公司股東的凈利潤2.86億元，同比下降66.59%，利潤同比下降主要系上年公司轉讓三家房地產項目公司取得投資收益所致；歸屬于公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤2.90億元，同比增長292.85%。

2021年，公司資產負債率約為51.51%，較上年同期下降11.58%，主要系公司發行股份購買招商物業100%股權，資產總額增加所致。

2021年4月，中航善達實施重大資產重組，發行股份購買了招商局物業治理有限公司100%股權，并更名為“招商局積余產業運營服務股份有限公司”。公司完成重大資產重組后，招商蛇口成為公司控股股東，持股比例為47.45%，招商局集團成為公司實際控制人。

招商積余股權結構（來源：公司財報）

中航善達合并招商物業之后，公司的營業總收入為什么反而下降了？

財報顯示，招商物業自2021年12月起納入公司合并報表范圍，故本次年度報告合并利潤表和合并現金流量表數據僅包含招商物業2021年12月當月的數據，并不包含招商物業前11個月的財務數據。

而收購日至年末，招商物業僅實現營業收入5.92億元，營業利潤5075萬元，凈利潤3876萬元。

中航善達旗下主要從事物業治理業務的公司中航物業2021年實現營業收入45億元，凈利潤2.03億元。而在2021年同期，營收和凈利潤分別為38.81億元和1.67億元，同比分別增長16.1%和21.6%。

可見，招商積余2021年總營收的大幅下滑與物管業務關系不大，主要系其他業務收入減少所致。

本次資產重組同樣簽署了對賭協議，招商物業在2021年度、2020年度及2021年度承諾凈利潤分別為不低于1.59億元、1.89億元、2.15億元。

截至目前，招商物業2021年度的業績承諾已經成功兌現。招商物業2021年度實際完成凈利潤為1.94億元，扣除非經常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤為1.73億元，實際完成數高于業績承諾1394.11萬元。

招商物業2021年度業績承諾實現情況

02

物業治理收入突破50億大關

毛利率不足10%

招商物業目前從事的主要業務包括：物業治理業務、資產治理業務、其他業務。

分業務來看，物業治理業務實現營業收入51.50億元，同比增長32.80%，占公司營業收入的84.72%，主要系物業治理業務本年拓展較好及通過并購增加了物業治理項目。其中：基礎物業治理實現營業收入46億元，同比增長27.88%；專業化服務業務實現營業收入5.50億元，同比增長95.93%。

完成重組后，公司擁有中航物業、招商物業兩個全資物業治理公司。截至2021年底，兩個物業治理平臺合計治理項目1198個，治理面積約1.53億平方米，物業治理業務新簽年度合同額22億元，物業治理費總體收繳率為96.40%，其中非住宅業務收繳率為97.81%，住宅業務收繳率為92.49%。

其中，中航物業在管項目591個，治理面積6729萬平方米，其中住宅業態治理面積占比31%，非住宅業態治理面積占比69%；招商物業在管項目607個，治理面積8537萬平方米，其中住宅業態治理面積占比65%，非住宅業態治理面積占比35%。

公司的資產治理業務主要為商業運營、持有物業出租及經營。2021年，資產治理業務實現營業收入6.17億元，同比下降2.35%，占公司營業收入的10.15%，主要系本年減少了已轉讓的上海天盛廣場的租金收入。

其他業務為遺留房地開發項目業務。因業務發展戰略調整，公司已于2021年將其控制的部分房地產開發業務相關的資產與負債出售，自該次重大資產出售后，公司不再從事新的房地產開發項目。

2021年，其他業務實現營業收入3.12億元，同比下降85.48%，占公司營業收入的5.13%，主要系公司已不再從事新的房地產開發，僅銷售部分遺留地產項目尾盤，故營業收入同比降幅較大。

從毛利率來看，招商積余物業治理、資產治理和其他業務的毛利率分別為9.83%、73.08%和48.96%。

可見，物業治理業務雖然貢獻了八成以上的營收，但毛利率遠不及公司其他兩項業務。和同行對比，招商積余的毛利率也處于行業較低水平，碧桂園服務、雅生活等行業龍頭的毛利率均在20%以上。

03

加快聰明物業平臺建設

拿下阿里、京東多個總部項目

目前，招商物業擁有聰明物業π平臺及招商通兩大聰明系統，以聰明物業π平臺為載體，打造了π修、π巡、π防、π停、π控、服務之窗等一系列聰明服務模塊，以招商通聰明平臺為基礎，通過到家匯、慧到家、招商通的終端應用，構建了聰明社區生態圈運營體系。

年內，招商物業持續推進"招商通聰明服務平臺"的更新迭代，完成招商通2.0版本。截至2021年底，聰明物業已布局15個省4個直轄市，內部覆蓋項目達516個。

2021年度，招商物業重點圍繞機構物業開展市場拓展，新簽項目涵蓋了企業總部、政府、商業寫字樓、園區、高校、場館、醫院、公共交通等眾多機構特色業態，更在城市服務項目取得突破。代表項目包括：

招商積余為京東總部提供物業服務

企業總部項目：北京大興國際機場南航基地、北京京東集團總部辦公樓、阿里巴巴廣東云計算數據中心、陜西省移動本部、中國移動重慶分公司、中國郵儲銀行湖北省分行、北京環境交易所等；

政府項目：退役軍人事務部、港珠澳大橋人工島、四川省應急廳、中國人民銀行支行、長沙支行、漳州招商局經濟技術開發區行政服務中心等；

商業寫字樓項目：羅湖進元大廈、上海臨江商業商務中心、廈門瑞華中心等；

園區項目：中關村新興產業前沿技術研究院、中關村生命科學園醫藥科技中心、合肥中科智城等；

高校項目：交通大學中國西部創新港、上海應用技術大學、大連理工大學陵水校區、山東第一醫科大學、薈同國際學校等；

場館項目：北京奧體中心、湖南省美術館、南京大屠殺紀念館、長沙市青少年宮、軍運會體育中心綜合服務保障項目等；

醫院項目：市精神衛生中心六角院區、莆田涵江醫院等；

公共交通項目：軌道交通R3線及配控中心、遙墻國際機場航站樓、地鐵2號線等；

城市服務項目：海南三亞崖州灣科技城等。