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房地產營銷策劃案例-百花集貿市場營銷策劃方案

房地產營銷策劃案例-百花集貿市場營銷策劃方案由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。一、未來發展趨勢一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實惠性的心理占據主導地位；消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源？如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺？如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風？如何適應“個人置業時代”的新趨勢？這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。參考資料：

房地產營銷策劃案例

萬科·四季花園

＆Oslash;項目背景

地理位置：四季花城項目位于與南海的交界處，毗鄰西部金沙洲，西、北、南三面緊接南海，東與白云區羅沖圍隔江相望。

規模：占地50萬平方米，容積率1.0，總戶數3900戶。

產品定位：大型低密度社區，以多層、小高層中偏高檔住宅為主，成熟后考慮部分高檔住宅。

目標客戶：以項目周邊區域的原居民為主。

項目優勢：依山傍水的自然條件

項目劣勢：距離城市較為偏遠，在金沙洲大橋未開通以前，當地居民往返市區要靠輪渡，因而開發速度很慢。

＆Oslash;開發商背景

開發商為市萬科房地產有限公司，是萬科企業股份有限公司的全資附屬公司，2002年12月成立。

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開的企業之一，至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.0億元。截至2003年底已進入、上海、北京、天津、、天線貓、、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和15個城市進行住宅開發，是中國房地產業的領跑者。

＆Oslash;規劃設計、空間布局與物業功能組合

規劃宗旨：迎合人的“喜山愛水”，以山水文化為主題進行規劃，達到移步換景，山水相融的效果。

總規劃原則：50萬平方米的生態夢想——山水還原為山水。1.0的超低容積率，盡量保持原生態的山水資源，而改動房屋的擺放，使其更為合理，為居住者爭取很大的優勢。

空間布局：一心二帶三片六區

一心：為位于金沙洲大橋橋頭兩側的現代化商貿金融中心和文化娛樂中心

二帶：沿江綠化帶

三片六區：利用北環高速公路、廣佛公路及金沙大橋等有利條件，結合自然地形差異和道路骨架形態，劃分六大區間。一類居住地主要集中在西北部，依山就勢布置獨立式或聯排建筑；二類居住用地布置于東南部地勢平坦地段，以多層建筑為主，適當分布高層。

物業功能組合：多層、小高層、情景洋房、Townhouse

創新產品：情景洋房、八角形臥室、帶陽光室、“五合一”功能房

＆Oslash;公建、商業配套

教育：由中山大學授權中山大學附屬學校與萬科簽署四季花城學校的合作辦學協議。由萬科出資打造學校的所有硬件，由中大負責經營學校，中大不需交費用給萬科，也可以對外招生，但花城業主可享受全城特惠的教育收費。

醫療：形式與教育相同

交通：除市政公交外，在市內設置免費看樓車

銀行：為小區住戶提供便捷的聯名卡等服務

會所：由自己的物業治理公司經營

商業：先對名牌或大型商家招商，給予一定的優惠，樹立商業形象，再對散戶進行招租。早期以租賃形式為主，等社區成熟之后再出售。

＆Oslash;物業治理內容

物管內容：

所有業主共同關注的基本服務（如安全、供水、供電等）；

針對不同物業、不同業主的個性化需求提供針對性的服務，比如針對老年人組建夕陽紅俱樂部，以豐富老年住戶的生活，同時還有足球俱樂部、集郵協會等，以吸引年輕住戶和不同愛好住戶的參加。

除了一些基本服務，對業主進行“個性化”服務。如針對單個業主的單元物業所提供的一種尤其治理，如對每戶建立獨立的房屋維修記錄檔案、獨立中心空調保養維修記錄等，根據不同的運行情況擬定檢修計劃。二是在常規性服務之外，能夠針對業主尤其需要的服務，以滿足業主的不同需求，比如為業主建立健康檔案等等。另一項提升客戶服務的舉措是與專業機構合作，引入CRM客戶關系治理系統，組建客戶服務中心，建立一條業主與我們之間的快速溝通渠道，關注每一位業主的需求。

物業治理服務費：

多層住宅（不帶電梯）：0.9元/月·平方米

小高層住宅（帶電梯）：1.5元/月·平方米

情景洋房（戶戶帶花園或露臺的住宅）：2.0元/月·平方米

商住用房：3.0元/月·平方米

＆Oslash;開發策略及開發模式

采用分期開發的模式，總占地50萬平方米，共分七期，小容量、快速滾動（每半年推出新一期）；首期2004年4月推出，占地9萬平方米，規劃624戶；

公交車站、學校、大型商業廣場、醫療、銀行、郵政、會所、娛樂配套、餐廳全部齊全（部分在建，但承諾2005年3月首批業主入住時可使用）。

采用配套先行，低價位產品率先推出，區域成熟后很后推出高端產品的開發策略。

＆Oslash;營銷推廣策略及及其執行效果

營銷推廣策略：

第一步：形象推廣

2003年10月，萬科以“您好，”作為主題，以戶外廣告牌、公關活動、互聯網等傳播手段正式開始了萬科品牌在地區的全面推廣。

2004年月8日，萬科在華南區四個城市中山、、、東莞的分公司聚集，宣告“華南萬客會正式成立并全面啟動”。

2004年3月10日，“萬科集團2003年業績發布會暨戰略說明會”在東方賓館舉行，向媒體展示了其雄厚的實力與進軍的信心。

以親和、服務客戶、雄厚實力展示為主訴求，迅速提升當地消費者的認知。

第二步：項目預熱：

在地鐵二號線開出“漂亮體驗站”、在各大寫字樓作項目巡展；

邀請準業主與萬客會會員參觀的萬科項目；

舉辦“萬科四季花城之夜”——阿根廷經典探戈專場活動；

與中大合作的學校項目簽約儀式及記者發布會。

針對潛在目標客戶的生活習慣與工作場所，有目的地進行推廣宣傳活動。

第三步：開售：

體驗式開放——加深對項目區位的認知，獲得消費者對環境的認可

產品說明會——“好產品自己會說話”

正式開盤

銷售成果：兩天銷售385套

＆Oslash;項目的可借鑒經驗

操作城市邊緣大盤的可借鑒經驗：

1.解決交通便捷的問題；

2.充分發揮地塊優勢，彌補其區域上的劣勢；

3.配套先行，是城市邊緣開發的必備條件。（在永久的配套設施尚未完善之前，可先引入流動的商業作為補充）

4.小容量、低價位產品先行開發，旨在迅速打響第一炮，實現資金快速回籠。（首期總建一般控制在10萬平米左右）

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綠維創景對德陽等地的具體旅游項目策劃、開發中，發現旅游目的地整合營銷中，存在一種“形、名、勢”的內在關系，并且，通過“用形、借勢、整合品牌”的辦法，可以對旅游目的地的營銷實施有效的整合，把我們已經提出的“旅游整合營銷傳播”的技術，更切實的運用發揮，把目的地的已有優勢，挖掘出來，形成龍頭項目及游憩模式的帶動功效。

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經典的營銷策劃案例有哪些？我們要做服裝品牌營銷策劃

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